Asuinhuoneiston vuokrasopimus
Asuinhuoneiston vuokrasopimus. Vuokra, vakuus, korotus ja irtisanominen lain uusien sääntöjen mukaan. Kattava ohje. Maksuton pohja, jossa näet jokaisen ehdon…
Pohjan kohdat
Osapuolet ja huoneisto
- Perustiedot. Kirjaa pinta-ala ja kuuluvat tilat (varasto, autopaikka), jotta myöhemmin ei synny riitaa siitä, mitä vuokraan sisältyy.
Vuokra-aika
- Toistaiseksi voimassa oleva. Yleisin. Vuokralainen voi irtisanoa yhden kuukauden irtisanomisajalla, vuokranantaja vain laissa säädetyin ajoin ja perustein.
- Määräaikainen. Sitoo molempia koko ajan: vuokralainen ei voi irtisanoa kesken kauden ilman erityistä syytä. Jos samalle vuokralaiselle tehdään yli kahdesti peräkkäin enintään 3 kuukauden määräaikainen sopimus, se muuttuu toistaiseksi voimassa olevaksi (AHVL 4 §).
- Määräaikainen, jatkuu toistaiseksi. Vuokranantaja saa varmuuden ensimmäisestä vuodesta, vuokralainen joustavuuden sen jälkeen (AHVL 4 §:n 2 momentti).
Vuokra ja korotus
- Kiinteä vuokra, ei korotusehtoa. Ilman sovittua korotusperustetta vuokranantaja ei voi korottaa vuokraa yksipuolisesti (AHVL 27 §).
- Indeksikorotus kerran vuodessa. Tavallisin ja tasapuolinen. Korotusehdolla on oltava peruste, ja korotus tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua kirjallisesta ilmoituksesta (AHVL 27 §).
- Kiinteä vuosikorotus. Ennakoitava mutta voi ylittää indeksin selvästi. Vuokralaisen kannattaa verrata indeksiin.
Vuokran maksu
- Kuukausittain etukäteen. Vakiomuotoilu. Viivästyskorkoa ei voi sopia korkolakia korkeammaksi.
Vakuus
- Kahden kuukauden vuokra. Yleisin. Laki sallii enintään kolmen kuukauden vuokran, ja palautus tai perusteltu pidätysilmoitus on tehtävä 14 päivässä (AHVL 8 §).
- Kolmen kuukauden vuokra (lain enimmäismäärä). Lain yläraja. Suurempi vakuus on mitätön (AHVL 8 §). Käytetään, kun vuokralaisella ei ole luottotietoja tai vuokrahistoriaa.
- Yhden kuukauden vuokra. Kevyt vakuus luotettavalle vuokralaiselle. Kattaa harvoin sekä maksamattoman vuokran että vauriot.
Vesi, sähkö ja muut maksut
- Vesi henkilömäärän mukaan, oma sähkösopimus. Tavallisin. Käyttökorvausten perusteet on sovittava, ja kulutukseen perustuvasta korvauksesta on annettava kulutustiedot (AHVL 27 §:n 3 momentti).
- Vesi ja sähkö sisältyvät vuokraan. Yksinkertainen, mutta vuokranantaja kantaa kulutusriskin ja hinnoittelee sen vuokraan.
- Vesi kulutuksen mukaan. Kun talossa on huoneistokohtainen vesimittari. Vuokranantajan on ilmoitettava kulutustiedot laskun yhteydessä.
Huoneiston kunto ja kunnossapito
- Lain mukainen vastuunjako. Vastaa lakia (AHVL 20 ja 25 §). Vuokralainen vastaa vain huolimattomuudestaan, ei normaalista kulumisesta.
- Alkutarkastus ja kuntopöytäkirja. Paras tapa välttää vakuusriita. Kuvat ajankohtineen ratkaisevat, mikä vaurio oli jo olemassa.
- Vuokralainen vastaa pienistä korjauksista. Tavallinen lisäys. Rajaa pienet asiat vuokralaiselle, mutta ei siirrä vastuuta rakenteista tai laitteista.
Tupakointi ja lemmikit
- Tupakointi kielletty, lemmikit sallittu. Yleisin yhdistelmä. Tupakoinnin jäljet ovat kalleimpia korjata.
- Tupakointi ja lemmikit kielletty. Suojaa pintoja ja allergisia seuraavia asukkaita. Rajaa vuokralaisjoukkoa.
- Lemmikit sallittu ilmoituksella. Kun vuokralaisella on lemmikki jo sopimusta tehtäessä.
Alivuokraus ja hallinnan luovutus
- Vain vuokranantajan luvalla. Tavallisin. Laki sallii vuokralaiselle tilapäisen luovutuksen enintään kahdeksi vuodeksi esimerkiksi opiskelun tai työn vuoksi, ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa.
- Osittainen alivuokraus sallittu. Kämppisjärjestely. Vuokralainen vastaa edelleen koko vuokrasta ja alivuokralaisen aiheuttamista vahingoista.
Irtisanominen
- Lain mukaiset irtisanomisajat. Vastaa lakia sellaisena kuin se on muutoksen 531/2026 jälkeen (AHVL 52 §). Vuokranantajan aikaa ei voi lyhentää eikä vuokralaisen pidentää. Vuokranantaja tarvitsee irtisanomiselle myös hyvän tavan mukaisen perusteen.
- Määräaikainen: ei irtisanomista. Valitse tämä, kun vuokra-aika on määräaikainen. Vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta lupaa irtisanomiseen vain erityisestä syystä.
Allekirjoitukset
- Kaksi kappaletta. Vakiomuotoilu. Sähköinen allekirjoitus käy yhtä hyvin.
Asunnon vuokraus: mikä on normaalia ja mitä laki määrää
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) suojaa vuokralaista pakottavin säännöksin. Vuokralaiselle lakia huonompi ehto on mitätön. Laki muuttui 1.6.2026 (531/2026): irtisanomisajat ja vakuuden palautus täsmentyivät.
- Vakuus enintään kolmen kuukauden vuokra. Vuokranantajan on palautettava vakuus tai annettava kirjallinen, perusteltu pidätysilmoitus 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä (8 §).
- Irtisanomisajat: vuokralaisella yksi kuukausi, vuokranantajalla kolme kuukautta ja neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Aika lasketaan kuukauden viimeisestä päivästä (52 §).
- Vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vain hyvän tavan mukaisella perusteella, ja vuokralainen voi vaatia irtisanomisen julistamista tehottomaksi tuomioistuimessa.
- Määräaikainen sopimus päättyy ilman irtisanomista, eikä kumpikaan voi irtisanoa sitä kesken kauden ilman erityistä syytä. Yli kahdesti peräkkäin tehty enintään 3 kuukauden määräaikainen sopimus muuttuu toistaiseksi voimassa olevaksi (4 §).
- Vuokrankorotus vaatii sovitun perusteen, esimerkiksi indeksin. Korotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti, ja se tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksesta (27 §). Yksipuolinen korotusoikeus ilman perustetta on mitätön.
- Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta. Vuokranantaja vastaa huoneiston kunnosta, ellei toisin sovita (20 ja 25 §). Kuntopöytäkirja valokuvineen on paras suoja molemmille.
- Vuokralainen saa luovuttaa huoneiston tilapäisesti toisen käyttöön enintään kahdeksi vuodeksi työn tai opiskelun vuoksi, ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa. Vuokralainen vastaa luovutuksensaajasta (19 §).
- Vuokranantaja saa purkaa sopimuksen muun muassa maksamattoman vuokran, häiritsevän elämän tai huoneiston huonon hoidon vuoksi, yleensä vasta kirjallisen varoituksen jälkeen. Vuokralainen voi purkaa, jos huoneisto on terveydelle vaarallinen tai hallintaa ei luovuteta.
Oikeustapauksia
- KKO 2016:5. Indeksikorotus sitoi ilman erillistä ilmoitusta, kun määrä ja ajankohta kävivät sopimuksesta ilmi. Oikeustila on muutettu vuonna 2026: korotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantulosta on nyt aina ilmoitettava kirjallisesti (AHVL 27 §), eikä korotusta saa periä takautuvasti.
- KKO 2016:6. Vuokranantajan irtisanomisilmoitus kelpasi, vaikka siinä oli vain irtisanomisajan pituus ja laskentatapa, ei tarkkaa päivää. Ilmoituksen on silti oltava kirjallinen, perusteltu ja todisteellisesti toimitettu, muuten se on tehoton.
- KKO 2017:91. Vakuuden kolmen kuukauden enimmäismäärä koskee vain vuokralaisen omaa vakuutta, ei sukulaisen antamaa takausta: takaaja vastasi rästeistä täysimääräisesti. Kirjaa takaussitoumukseen euromääräinen yläraja.
- KKO 2018:18. Omistaja irtisanoi perheen vuokrasopimuksen 2,5 kuukauden jälkeen myydäkseen asunnon. Myynti oli hyväksyttävä peruste eikä korvausta tuomittu. Asumisturvaa haluavan vuokralaisen on sovittava määräaikainen sopimus.
- KKO 2022:61. Huoneiston täyttäminen tavaralla niin, ettei lattia näkynyt, oli huonoa hoitoa, ja purku pysyi kahden kirjallisen varoituksen jälkeen. Dokumentoi tarkastuskäynnit ja anna kohtuullinen korjausaika; vuokralaisen on korjattava tilanne kokonaan.
Näin etenet
- Tarkista huoneisto yhdessä ja kuvaa sen kunto ennen avainten luovutusta.
- Sovi vuokran korotusperuste ja käyttömaksut kirjallisesti, älä suullisesti.
- Vuokralainen: tee kotivakuutus. Vuokranantaja: tarkista luottotiedot ja ilmoita vuokratulo Verohallinnolle.
Lähteet: laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 4, 8, 19, 20, 25, 27 ja 52 § (muutos 531/2026). Tarkistettu Finlexistä 22.10.2026. Oikeustapaukset luettu Finlexistä 23.10.2026.