Reklamaatio – kiinteistökauppa
Reklamaatio – kiinteistökauppa. Käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua ja kiinteistön kauppaan maakaaren 2 lukua. Maksuton pohja…
Pohjan kohdat
Lähettäjä ja vastaanottaja
- Perustiedot. Hallinnan luovutuspäivä ratkaisee viiden vuoden takarajan.
Laatuvirhe
- Salainen virhe. Salainen virhe on virhe, josta kumpikaan ei tiennyt. Kynnys on merkittävä poikkeama: oikeuskäytännössä korjauskustannukset useita prosentteja kauppahinnasta.
- Virheellinen tai harhaanjohtava tieto. Tiedonantovirhe oikeuttaa hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvaukseen. Kuntotarkastusraportin maininnat ovat myyjän antamaa tietoa.
- Myyjä jätti ilmoittamatta tiedossaan olleen seikan. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee seikkoja, joista hän tiesi tai olisi pitänyt tietää. Aiemmat vahingot ja korjaukset ovat tyypillisiä.
Vaatimus
- Hinnanalennus. Hinnanalennus on salaisen virheen ainoa seuraamus purun ohella. Määrä on sovittujen ja todellisten ominaisuuksien arvoero, käytännössä korjauskustannukset tasonparannus vähennettynä.
- Hinnanalennus ja vahingonkorvaus. Vahingonkorvaus on mahdollinen vain tiedonantovirheissä (17 §:n 1 momentin 1–4 kohta), ei salaisessa virheessä.
- Kaupan purku. Olennaisuus arvioidaan korjauskustannusten suhteena kauppahintaan ja asumiskelpoisuutena. Toissijainen vaatimus kannattaa aina lisätä.
Selvitys ja myyjän osallistuminen
- Kutsu tarkastukseen. Vahvistaa näyttöä ja täyttää lojaliteettivelvollisuuden myyjää kohtaan.
Määräaika vastaukselle
- 14 päivää. Tavanomainen kohtuullinen aika. Riittää useimpiin tilanteisiin.
- 7 päivää. Kun virhe haittaa edelleen, esimerkiksi matka tai työ on vielä kesken.
- 30 päivää. Kun asia on laaja ja vastapuoli tarvitsee aikaa selvittää sen. Pidempi aika tulkitaan usein sovinnolliseksi.
Liitteet
- Kuntotutkimusraportti. Välttämätön näyttö virheestä ja sen laajuudesta.
- Valokuvat. Päivätyt kuvat ennen korjausta.
- Kauppakirja ja kuntotarkastusraportti. Osoittaa, mitä tietoja annettiin ja mitä ostaja tiesi.
- Korjauskustannusarvio. Hinnanalennuksen määrän perusta.
Allekirjoitus
- Ystävällisin terveisin. Toimita todisteellisesti ja säilytä kopio.
Virhe asunto- tai kiinteistökaupassa: määräajat ja vaatimukset
Käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua ja kiinteistön kauppaan maakaaren 2 lukua. Kummassakin ostajan on reklamoitava kohtuullisessa ajassa, ja ehdoton takaraja on asunnossa kaksi ja kiinteistössä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.
- Reklamaatiossa on ilmoitettava virhe ja siihen perustuva vaatimus (hinnanalennus, vahingonkorvaus tai purku). Pelkkä ilmoitus viasta ei riitä (asuntokauppalaki 6 luku 14 §, maakaari 2 luku 25 §).
- Kohtuullinen aika lasketaan siitä, kun ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Käytännössä reklamaatio kannattaa tehdä viikoissa, ei kuukausissa, tutkimusraportin saamisesta.
- Salainen virhe edellyttää merkittävää poikkeamaa siitä, mitä kohteelta voi hinnan ja iän perusteella odottaa. Vanhan talon tavanomaiset korjaustarpeet eivät ole virhe.
- Tiedonantovirhe (väärä tai puuttuva tieto) ei edellytä merkittävyyttä ja oikeuttaa myös vahingonkorvaukseen. Salaisesta virheestä seuraa vain hinnanalennus tai purku.
- Hinnanalennukselle maksetaan korkoa kauppahinnan maksupäivästä (korkolaki 3 §:n 2 momentti), mikä voi olla vuosien jälkeen merkittävä summa.
- Kuntotarkastus ennen kauppaa rajaa ostajan oikeuksia: raportissa mainittuihin riskeihin ei voi vedota virheenä. Myyjä ei vapaudu, jos hän on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
- Takarajat eivät koske elinkeinonharjoittajamyyjää asuntokaupassa, eikä niitä sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.
Oikeustapauksia
- KKO 2016:69. Ostajat ilmoittivat yläpohjan virheistä "varaten oikeuden esittää vaatimuksia myöhemmin" ja esittivät rahavaatimukset vasta yli vuoden kuluttua: oikeus menetettiin. Ilmoita reklamaatiossa myös, mitä vaadit, ja alustava euromäärä.
- KKO 2008:8. Ostaja purki lahovaurioisen talon ja rakensi uuden ennen reklamaatiota. 116 000 euron hinnanalennusvaatimus hylättiin, koska myyjä ei saanut tilaisuutta tarkastaa vaurioita. Reklamoi ja dokumentoi ennen korjauksia.
- KKO 2009:31. Kauppakirjan vastuunrajoitus "kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista" koski vain raportissa mainittuja vikoja, ei salaista yläpohjan kosteusvauriota. Myyjän vastuunrajoitus on kirjattava yksilöidysti (maakaari 2 luku 9 §).
- KKO 2020:23. Ostajat saivat luottaa alan yrityksen porausmittauksiin, vaikka kellari oli todettu kosteaksi, eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota myöhemmin löytyneeseen mikrobivaurioon. Vaadi rakenteisiin ulottuva tutkimus, kun riskirakenteita on havaittu, ja säilytä raportti.
- KKO 2015:58. Kaupan purkua ei ratkaise pelkkä korjauskulujen prosenttiosuus hinnasta: laaja, kalliiksi ja epävarmaksi arvioitu korjaus terveyshaittaisessa talossa oikeutti purkuun, vaikka kulut olivat noin 29 prosenttia hinnasta.
- KKO 2007:91. Myyjä vakuutti vedeneristyksen tehdyksi oikein tietämättä asiaa. Ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden määräajan jälkeenkin, koska varaukseton väärä tieto oli kunnianvastaista. Kerro vain, mitä varmasti tiedät, ja kirjaa epävarmuudet.
Näin etenet
- Tilaa kuntotutkimus heti, kun epäilet vauriota, ja reklamoi alustavasti jo ennen raporttia.
- Kutsu myyjä tarkastukseen ja älä korjaa ennen kuin vaurio on dokumentoitu.
- Täsmennä vaatimus euroissa, kun korjausarvio on saatu, ja sovi tai nosta kanne ennen vanhentumista.
Lähteet: asuntokauppalaki 6 luku 11, 14 ja 16 §; maakaari 2 luku 17 ja 25 §; korkolaki 3 §. Tarkistettu Finlexistä 23.10.2026. Oikeustapaukset luettu Finlexistä 23.10.2026.