Remonttisopimus ja tarjous
Remonttitarjous, joka muuttuu sopimukseksi, kun asiakas hyväksyy sen: työ, hinta, aikataulu, maksuerät, lisätyöt ja takuu. Ilmainen, ei rekisteröitymistä.
Pohjan kohdat
Tarjous vai sopimus
- Tarjous, jonka tilaaja hyväksyy viestillä. Kevyin tapa: kumpikaan ei allekirjoita paperia. Säilyttäkää hyväksyntä ja vahvistus, koska ne todistavat sopimuksen. Myöhästynyt tai muutettu hyväksyntä on uusi tarjous, ja sopimus syntyy vasta, kun urakoitsija hyväksyy sen. Jos tilaaja selvästi luuli hyväksyntänsä tulleen ajoissa tai vastaavan tarjousta, urakoitsijan on ilmoitettava viipymättä, ettei se hyväksy. Muuten sopimus syntyy (oikeustoimilaki 4 ja 6 §).
- Molemmat allekirjoittavat. Selkein näyttö sopimuksesta. Sopii isoihin töihin ja silloin, kun tarjouksesta on neuvoteltu.
Osapuolet ja työkohde
- Urakoitsija ennakkoperintärekisterissä. Tarkista Y-tunnus ja rekisteröinti ytj.fi-palvelusta. Ilman ennakkoperintärekisteriä tilaaja ei saa kotitalousvähennystä (KKO 2008:91).
- Perustiedot. Kun kotitalousvähennystä ei haeta.
- Tilaaja on yritys tai taloyhtiö. Kuluttajansuojalaki ei koske yritystä eikä taloyhtiötä, joten pohjan viittaukset muuttuvat sopimusehdoiksi. Kotitalousvähennys ja peruuttamisoikeus poistuvat. Isoissa urakoissa käytetään yleensä rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998.
Työn sisältö ja materiaalit
- Urakoitsija hankkii materiaalit. Lain oletus (kuluttajansuojalaki 8 luku 5 ja 12 §). Urakoitsija vastaa myös materiaalien virheistä.
- Tilaaja hankkii osan materiaaleista. Tilaaja voi säästää, mutta vastaa itse hankkimiensa materiaalien virheistä. Urakoitsijan ammattitaitoon kuuluu huomauttaa ilmeisistä puutteista.
Hinta
- Kiinteä hinta. Tilaajalle selkein: riski hinnan noususta on urakoitsijalla. Sopii, kun työ on tarkasti kuvattu.
- Hinta-arvio. Lain mukaan hinta-arvion saa ylittää enintään 15 prosenttia, ellei ylityksestä ole erikseen sovittu (kuluttajansuojalaki 8 luku 24 §). Urakoitsijan on kerrottava, jos työ tulee huomattavasti kalliimmaksi (8 luku 14 §).
- Tuntityö ja enimmäishinta. Joustava, kun työn laajuus selviää vasta purettaessa. Enimmäishinta suojaa tilaajaa. Erittely on annettava pyynnöstä. Kun tilaaja pyytää sen viipymättä laskun saatuaan, hänen ei tarvitse maksaa ennen sen saamista, mutta kunnolla eritellystä osasta maksuvelvollisuus syntyy (kuluttajansuojalaki 8 luku 25 §, KKO 2026:52).
- Tuntityö ilman ylärajaa. Tilaajalle riskialttein: hinta voi nousta paljon. Jos lasku nousee, reklamoi heti, sillä laskujen maksaminen vaitiollen voi tarkoittaa hyväksyntää (KKO 2017:71).
Hinnan muuttaminen kesken työn
- Vain lakimuutos tai ylivoimainen este. Vastaa rakennusalan kuluttajasopimusehtoja (RYS-9 1998, päivitetty 2023). Tavallinen materiaalin hinnannousu jää urakoitsijan riskiksi.
- Materiaalien hinnanmuutokset siirtyvät hintaan. Siirtää hintariskin tilaajalle. Sopii pitkiin hankkeisiin ja tilanteisiin, joissa materiaalien hinnat vaihtelevat paljon.
Kotitalousvähennys
- Työn osuus eritellään. Verovuosina 2026 ja 2027 kotitalousvähennys on 40 prosenttia työn osuudesta, enintään 2 100 euroa vuodessa henkilöä kohden, ja omavastuu on 150 euroa (tuloverolaki 127 a ja 127 f §). Vuodesta 2028 vähennys on lain nykyisen sanamuodon mukaan 35 prosenttia ja enintään 1 600 euroa (127 a ja 127 b §). Vähennystä ei saa materiaaleista.
Aikataulu ja viivästys
- Sovitut päivät ja vakiokorvaus viivästyksestä. Vastaa rakennusalan kuluttajasopimusehtoja (RYS-9 1998, päivitetty 2023). Vakiokorvauksen saa ilman, että vahinkoa tarvitsee näyttää toteen.
- Sovitut päivät, lain mukaiset seuraamukset. Tilaaja voi silti pidättää maksua, purkaa sopimuksen olennaisen viivästyksen vuoksi ja vaatia vahingonkorvausta (kuluttajansuojalaki 8 luku 7, 9 ja 10 §), mutta vahinko on näytettävä.
- Arvioitu aikataulu. Ei sido päivämäärään. Ilman sovittua aikaa työ on tehtävä kohtuullisessa ajassa (kuluttajansuojalaki 8 luku 4 §), mikä on riidassa vaikea näyttää.
Maksaminen
- Kertamaksu valmistuttua. Tilaajalle turvallisin ja lain oletus: hintaa voi vaatia vasta, kun työ on luovutettu ja tilaaja on voinut tarkastaa sen (kuluttajansuojalaki 8 luku 25 §).
- Maksuerät työvaiheiden mukaan. Tavallinen isoissa töissä. Sido erät valmiisiin työvaiheisiin, älä päivämääriin, ja jätä viimeinen erä tarkastuksen jälkeen maksettavaksi.
- Ennakkomaksu ja vakuus. Ennakko on tilaajan suurin riski, jos urakoitsija lopettaa toimintansa. Rakennusalan kuluttajasopimusehdot edellyttävät ennakolle vakuutta, esimerkiksi pankkitakausta.
Lisä- ja muutostyöt
- Kirjallisesti ennen aloittamista. Lisätyöt ovat remonttiriitojen yleisin syy. Laki edellyttää tilaajan lupaa (kuluttajansuojalaki 8 luku 6 §), ja kirjallinen sopiminen tekee siitä näytettävän.
- Pienet muutokset suullisesti. Joustava työmaalla, mutta suullinen sopimus on riidassa vaikea näyttää. Pyydä vahvistus vähintään tekstiviestillä.
Tilaajan tehtävät
- Pääsy työkohteeseen. Kerrostalossa myös avaimet, porraskäytävän suojaus ja hissin käyttö.
- Sähkö ja vesi. Tavallinen käytäntö. Jos sähkö ja vesi eivät ole saatavilla, sovi niistä erikseen.
- Viranomaisluvat. Esimerkiksi rakennus- tai toimenpidelupa. Tarkista tarve kunnan rakennusvalvonnasta.
- Taloyhtiön muutostyöilmoitus. Osakkaan on ilmoitettava kirjallisesti etukäteen, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin (asunto-osakeyhtiölaki 5 luku 2 §). Märkätilaremontti koskee käytännössä aina yhtiön vastuulla olevia rakenteita, joten siitä on ilmoitettava.
Valmiin työn tarkastus
- Yhteinen vastaanottotarkastus. Tarkastus selventää, mitä on korjattava. Tilaaja saa ilmoittaa myöhemmin havaitsemistaan virheistä kohtuullisessa ajassa (kuluttajansuojalaki 8 luku 16 §).
Virhevastuu ja takuu
- Lain mukainen virhevastuu. Kuluttajan virhesuoja on pakottava (kuluttajansuojalaki 8 luku 2 §). Urakoitsijalla on yleensä oikeus korjata virhe ennen hinnanalennusta (8 luku 18 ja 19 §).
- Lisäksi takuu. Takuuaikana ilmenevä huonontuminen on takuun ehtojen mukaisesti virhe, ellei urakoitsija saata todennäköiseksi, että se johtuu tapaturmasta, väärästä käytöstä tai muusta tilaajan puolella olevasta syystä (kuluttajansuojalaki 8 luku 15 § ja 5 luku 15 a §).
Lisäehdot
- Vastuuvakuutus. Vesivahinko naapuriin voi maksaa enemmän kuin koko remontti. Ilman vakuutusta korvaus riippuu urakoitsijan maksukyvystä.
- Aliurakoitsijat. Urakoitsija vastaa aliurakoitsijan virheistä, ja tilaaja voi kohdistaa vaatimuksen myös aliurakoitsijaan (kuluttajansuojalaki 8 luku 35 §).
- Märkätilan dokumentointi. Vedeneristys on remonttiriitojen yleisin aihe, eikä peittyvää rakennetta voi tarkastaa purkamatta. Kuvat auttavat myös asunnon myynnissä ja taloyhtiön valvonnassa.
- Siisteys ja jätteet. Ilman tätä purkujätteestä voi tulla erillinen lasku tai jäte jää tilaajalle.
- Asbesti ja haitta-aineet. Rakennuttajan, yleensä tilaajan, on huolehdittava asbestikartoituksesta, jos hankkeeseen voi sisältyä asbestipurkua (valtioneuvoston asetus 798/2015 7 §). Koskee erityisesti vanhoja rakennuksia.
Peruutus
- Lain mukainen korvaus. Tilaaja voi aina peruuttaa työn, mutta joutuu korvaamaan tehdyn työn, hyödyttömiksi jäävät kulut ja kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta (kuluttajansuojalaki 8 luku 26 ja 30 §). Kiinteä peruutusmaksu ei saa olla tilaajalle lakia huonompi (8 luku 2 §).
- Koti- tai etämyynti: 14 päivän peruuttamisoikeus. Pakollinen, kun urakoitsija tekee kaupat tilaajan kotona tai järjestämänsä etämyynnin kautta (kuluttajansuojalaki 6 luku 14 ja 15 §). Jos myyjä tuli kotiin pyytämättä, sopimuksen voi peruuttaa, vaikka työ olisi jo tehty (6 luku 16 §).
Rakennusalan kuluttajasopimusehdot
- RYS-9 1998 liitteenä. Kuluttaja-asiamiehen hyväksymät ehdot, tarkoitettu noin 10 000 euron ja sitä suurempiin töihin. Ehdot on annettava tilaajalle etukäteen, jotta ne sitovat.
Erimielisyydet
- Neuvottelu ja kuluttajariitalautakunta. Kuluttajariitalautakunta on maksuton. Ennen sitä kannattaa olla yhteydessä kuluttajaneuvontaan.
- Yritystilaaja: neuvottelu ja käräjäoikeus. Kuluttajariitalautakunta ei käsittele yritysten välisiä riitoja. Työkohteen paikkakunta on molemmille neutraali.
Allekirjoitukset
- Tarjous ja hyväksyntä. Kun sopimus syntyy hyväksymällä tarjous. Tilaajan allekirjoitusrivi jää tyhjäksi, jos hän hyväksyy viestillä.
- Kaksi kappaletta. Vakiomuotoilu. Sähköinen allekirjoitus käy yhtä hyvin.
Remonttisopimus: kirjaa ennen kuin työ alkaa
Kuluttajan ja urakoitsijan väliseen remonttiin sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua, joka on pakottava kuluttajan eduksi. Sopimus syntyy, kun tarjous hyväksytään, joten tarjous kannattaa kirjoittaa niin tarkasti, että se kelpaa sellaisenaan sopimukseksi.
- Kirjaa, onko summa kiinteä hinta, enimmäishinta, hinta-arvio vai suuntaa-antava tieto. Riidassa urakoitsijan on näytettävä, mitä summa tarkoitti. Hinta-arvion saa ylittää enintään 15 prosenttia, ellei ylityksestä ole erikseen sovittu (kuluttajansuojalaki 8 luku 24 §).
- Lisätöistä on sovittava ennen niiden tekemistä. Ilman lupaa urakoitsija saa tehdä vain vähäisiä lisätöitä silloin, kun tilaaja ei ole tavoitettavissa (8 luku 6 §). Urakoitsijan on kerrottava, jos työ tulee huomattavasti kalliimmaksi kuin tilaaja saattoi odottaa (8 luku 14 §).
- Kun työtä ei tehdä kiinteään hintaan, tilaaja saa pyytää laskusta kirjallisen erittelyn eikä tarvitse maksaa ennen sen saamista, kun pyytää sen viipymättä laskun saatuaan (8 luku 25 §).
- Verovuosina 2026 ja 2027 kotitalousvähennys on 40 prosenttia työn osuudesta, enintään 2 100 euroa vuodessa henkilöä kohden, ja omavastuu on 150 euroa (tuloverolaki 127 a ja 127 f §). Vuodesta 2028 vähennys on lain nykyisen sanamuodon mukaan 35 prosenttia ja enintään 1 600 euroa (127 a ja 127 b §). Urakoitsijan on oltava ennakkoperintärekisterissä.
- Jos sopimus tehdään kotona tai etämyyntinä, kuluttajalla on 14 päivän peruuttamisoikeus (kuluttajansuojalaki 6 luku 14 §). Jos myyjä tuli kotiin pyytämättä, sopimuksen voi peruuttaa, vaikka työ olisi jo tehty (6 luku 16 §).
- Ennakkomaksu on tilaajan suurin riski. Rakennusalan kuluttajasopimusehdot (RYS-9 1998, päivitetty 2023) edellyttävät ennakolle vakuutta. Maksa erät vain tehdyn työn mukaan.
- Taloyhtiössä osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti etukäteen, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin, kuten märkätilan vedeneristykseen (asunto-osakeyhtiölaki 5 luku 2 §).
- Jos purettavissa rakenteissa voi olla asbestia, rakennuttajan eli yleensä tilaajan on huolehdittava asbestikartoituksesta ennen purkua (valtioneuvoston asetus 798/2015 7 §).
- Pohja on tehty kuluttajatilaajalle. Kun tilaaja on yritys tai taloyhtiö, kuluttajansuojalaki ei koske sopimusta, ja pohjan viittaukset lakiin muuttuvat sopimusehdoiksi. Isoissa urakoissa käytetään yleensä rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998.
- Valinnaisista kohdista hinnan muuttaminen ja rakennusalan ehdot sekä valintaruudut ovat oletuksena pois, muut ovat mukana, kunnes poistat ne. Lisää puuttuvat, kun työ on iso tai kohteessa on märkätila, vanhoja rakenteita tai taloyhtiö.
Oikeustapauksia
- KKO 2026:52. Saunaremontin laskusta pyydetty erittely oli työn osalta riittävä mutta tarvikkeiden osalta ei (ei määriä eikä yksikköhintoja), joten kuluttaja velvoitettiin maksamaan vain työosuus. Kirjaa sopimukseen, että erittelyssä on tunnit ja materiaalit määrineen.
- KKO 2017:71. Asunto-osakeyhtiö teetti talon korjauksen laskutyönä, ja 550 000 euron suuntaa-antava arvio ylittyi noin miljoonaan. Yhtiö maksoi laskut kyseenalaistamatta senkin jälkeen, kun ylitys selvisi. Urakoitsija sai siksi luottaa laskutuksen hyväksymiseen, eikä hintaa soviteltu (kuluttajansuojalaki 4 luku 1 §, oikeustoimilaki 36 §). Tilaaja ei ollut kuluttaja, mutta opetus pätee: sovi enimmäishinta tai reklamoi ennen kuin maksat seuraavan laskun.
- KKO 2008:91. Remonttiyhtiö ei kuulunut ennakkoperintärekisteriin eikä kertonut siitä; kotitalousvähennys evättiin, ja yhtiö korvasi osan menetyksestä. Kirjaa sopimukseen rekisteröinti ja vähennysaikomus.
Näin etenet
- Pyydä tarjous kirjallisena ja vertaa vähintään kahta.
- Tarkista urakoitsijan Y-tunnus ja ennakkoperintärekisteri ytj.fi-palvelusta sekä kysy vastuuvakuutuksesta.
- Hyväksy tarjous kirjallisesti ja säilytä viestit, kuitit ja kuvat työn vaiheista.
Lähteet: kuluttajansuojalaki (38/1978) 8 luku 1, 2, 4–7, 9, 10, 12, 14–19, 24–26, 30 ja 35 §, 6 luku 14–16 ja 19 §, 5 luku 15 a § (muutos 573/2026 koskee 31.7.2026 ja sen jälkeen tehtyjä sopimuksia); tuloverolaki (1535/1992) 127 a, 127 b ja 127 f § (127 f § muutoksen 873/2026 mukaisena verovuosille 2026–2027); laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 4 ja 6 §; asunto-osakeyhtiölaki 5 luku 2 §; valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta (798/2015) 7 §. Luettu oik.ai:sta (Finlex) 30.10.2026. Oikeustapaukset KKO 2026:52, KKO 2017:71 ja KKO 2008:91 luettu kokonaan oik.ai:sta 30.10.2026. Vertailumalli: Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998, päivitetty 2023 (kuluttaja-asiamiehen hyväksymät, kkv.fi).
Liittyvät pohjat
- Onko remontissa jo virhe tai viivästys? Reklamaatio – remontti
- Vuokraatko asunnon remontin jälkeen? Asuinhuoneiston vuokrasopimus
Avaa pohja ja valitse ehdot · Kaikki pohjat · Usein kysyttyä